2024年以来，成都多个城市片区综合开发项目进入集中建设与运营交接期。从顶层设计看，片区开发已从单纯的土地整理转向"投融建管营"一体化模式，这对参与其中的国资平台提出了更高要求。

资产权属与运营效率的现实矛盾

在实际操作中，一个普遍痛点在于：基建项目投资形成的道路、管廊、公园等资产，往往在竣工后陷入"谁建设、谁管理、谁受益"的权责模糊地带。与此同时，产业园区投资形成的厂房、研发楼宇，若前期招商定位不准，极易造成空置率攀升。

以成都天投产业投资有限公司的实践为例，其在天府新区某片区开发中，将商业地产运营与股权投资联动——对入驻企业以租金换股权，既降低企业初期成本，又分享成长红利。这种模式要求资产管理团队具备跨金融与实体的复合能力。

规范化管理的三个技术要点

• 资产分类确权：将城市开发形成的资产按经营性、准经营性、非经营性三类建档，明确折旧年限与收益模型。
• 动态估值机制：对产业园区投资类资产，每季度结合出租率、周边地价更新估值，避免账面价值失真。
• 退出通道预设：对基建项目投资形成的重资产，提前设计REITs或政府专项债置换路径。

成都天投产业投资有限公司在近期一个片区开发项目中，通过上述方法将资产周转率提升了约18%。

给同行的两点实践建议

一是建立"资产运营仪表盘"，将资产管理指标与招商、财务系统打通，实现T+1数据更新。二是对股权投资项目，约定与片区去化率挂钩的对赌条款，防止投资与运营脱节。

城市片区综合开发的下一程，比拼的不是建设速度，而是资产全生命周期的精细化运营能力。谁先完成从"开发商"到"资产运营商"的身份切换，谁就能在存量时代掌握主动权。