2024年以来，成都多个城市片区综合开发项目进入实质推进阶段，从TOD综合枢纽到产城融合新区，开发模式正从单一地块出让向"投建营一体化"转变。这一趋势对国有资产的规范化管理运营提出了更高要求——资产不再只是静态的资产负债表科目，而是需要动态配置、持续增值的运营标的。

片区开发中的资产管理痛点

传统模式下，基建项目投资与产业园区投资往往分属不同主体推进，导致资产权属分散、运营标准不一。部分片区的商业地产运营与产业载体管理存在"建而不营、营而不精"的现象，资产收益率长期低于行业基准。

更关键的是，股权投资与重资产持有之间的协同机制尚未打通，资本沉淀周期长、退出通道窄，影响了国有资本的周转效率。

规范化运营的三个着力点

• 资产分类分级：按经营性、准经营性、公益性三类建立差异化管理标准，明确每类资产的ROE目标和考核周期。
• 投建营闭环：从城市开发前端介入运营策划，将招商前置到设计阶段，避免后期改造成本超支。
• 数字化底座：搭建资产管理平台，实时监控出租率、坪效、现金流等核心指标，支撑动态调仓决策。

成都天投产业投资有限公司在产业园区投资实践中，逐步形成了"投资决策—建设管控—运营评估"三段式管理流程，将资产管理贯穿项目全生命周期。

实践中的策略建议

对于正在推进片区综合开发的平台公司而言，建议在项目启动期即引入资产管理团队，而非等到竣工后再移交。同时，探索以商业地产运营收入反哺基建项目投资的资金平衡机制，通过REITs等工具打通退出路径，实现国有资产的良性循环。

片区开发的胜负手，正在从"谁能拿到地"转向"谁能把资产运营好"。