在产业园区空置率波动、基建投资回报周期拉长的背景下，地方国企如何让国有资产既保值又增值？成都天投产业投资有限公司的做法是：把资产管理从“台账式登记”升级为“全周期运营服务”。

从“管资产”到“经营资产”的转变

传统国有资产管理往往停留在产权登记和租金收缴层面。而成都天投产业投资有限公司构建的运营服务体系，核心在于将产业园区投资、基建项目投资与商业地产运营三条业务线打通，形成“投—建—运—退”闭环。以天府新区某科创园为例，通过前置招商介入设计阶段，将层高、荷载、电力冗余等参数按目标产业需求定制，使交付即签约率达到73%。

三大技术支撑模块

• 资产数字孪生平台：接入楼宇自控、能耗监测、租约管理数据，实时计算每平方米坪效与碳强度。
• 股权投资联动机制：对入驻企业以租金换期权，用股权投资收益对冲物业空置风险。
• 城市开发协同模型：将城市开发中的公建配套与经营性资产打包测算，平衡现金流。

这套体系解决了一个现实痛点：基建项目投资沉淀大量资金，但缺乏退出通道。成都天投产业投资有限公司通过REITs储备库和私募股权转让，让资产管理不再是静态成本中心，而是利润中心。

选型与落地要点

企业若参考该模式，建议优先评估三项指标：资产证券化率、租户产业契合度、数字化系统覆盖率。成都天投产业投资有限公司目前数字化覆盖率达89%，资产证券化率约21%，仍处于爬坡期——这意味着商业地产运营的精细化管理还有显著提升空间。

未来三年，随着公募REITs扩容至产业园区和保障性租赁住房，这套运营服务体系的价值将进一步释放。对于关注产业园区投资与基建项目投资的机构而言，成都天投产业投资有限公司的实践提供了一个可复用的样本：用运营能力定价，而非用资产规模估值。