2024年以来，成都产业园区市场进入存量盘活与增量提质并行的阶段。天府新区多个产业园出租率出现分化，部分载体空置率一度超过25%，而配套完善的标杆园区仍保持90%以上出租率。这一冷热不均的格局，对产业园区投资的逻辑提出了新要求。

一、重资产模式的两难

传统园区开发依赖土地增值与租金回报，但成都商办用地供应收紧、企业扩租意愿趋于保守，单纯依靠基建项目投资拉动回报的路径已难持续。成都天投产业投资有限公司在操盘实践中发现，园区前期投入大、回报周期长，若缺乏产业导入能力，资产管理端将承受较大压力。

二、从开发导向转向运营导向

破局的关键在于把股权投资与载体运营打通。具体而言：

• 以投带引：通过参股高成长性企业，锁定其办公与中试空间需求，形成“股东+房东”双重粘性；
• 商业地产运营反哺现金流：园区底商、人才公寓等配套提前招商，缩短整体回本周期；
• 城市开发协同：将园区纳入片区统筹，用住宅与商服收益平衡产业载体的微利运营。

这套组合拳已在成都天投产业投资有限公司部分项目中验证，园区去化速度提升约30%。

建议同行在项目可研阶段就嵌入退出机制设计，避免后期被动持有。园区不是盖完就结束，而是运营的开始。